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"Comment augmenter mon loyer ?" est une question légitime pour un propriétaire qui investit. Il n'est pas toujours simple de le faire et les règles énoncées pas la loi sont assez strictes. Les différents cas de figure :
- En cours de bail grâce à la révision du loyer
- En fin de bail avec le même locataire
- Lors d'un changement de locataire mais cela risque d'être prochainement encadré par le nouveau gouvernement
Nous avons déjà abordé ce point dans notre dossier sur l'augmentation du loyer. Le Figaro revient également sur ce sujet dans un article publié aujourd’hui intitulé "Immobilier : le casse-tête des augmentations de loyers".
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Suite à l’acquisition d’un appartement en copropriété, vous avez souvent besoin de trouver facilement des informations sur l’immeuble, son environnement, son entretien et sa gestion.Le site CoproprieteEnLigne.com permet d’équiper chaque immeuble d’un site Internet sécurisé, avec un triple objectif :
- simplifier l'accès à l'information pour les copropriétaires,
- organiser le conseil syndical,
- soulager le syndic des nombreuses questions récurrentes des copropriétaires et favoriser une bonne collaboration entre le conseil syndical et le syndic pour mieux d’optimiser la gestion de la copropriété.
Avec CoproprieteEnLigne.com, vous pouvez maintenant créer le site de votre immeuble en quelques clics pour vous faciliter la copropriété, pour seulement 1€/appartement/mois, et disposer de :
- un espace d’information, avec une base de données dédiée : actualités, informations utiles, documents, album photos, accès,
- un espace participatif permettant aux copropriétaires d’interagir au sein, en particulier avec le conseil syndical : entretien courant de la copropriété, travaux, forums et sondages,
- un annuaire : membres du conseil syndical, le syndic et ses contacts, les entreprises intervenant dans la copropriété, les contrats, le personnel, les membres du site de la copropriété,
- un espace collaboratif permettant au conseil syndical de relayer les demandes pertinentes des copropriétaires et de collaborer efficacement avec le syndic : tableau de bord de suivi des actions, fiches de demandes d’interventions, organisation des réunions de conseil syndical, préparation de l’assemblée générale, dossiers en cours,
- un espace permettant d’administrer les données de la copropriété : base de données copropriétaires et lots, préférences de paramétrage du site dédié.
Vous pouvez avoir un aperçu de ces fonctionnalités sur la vidéo de présentation de CoproprieteEnLigne.com.
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Pourquoi la dématérialisation ?
La dématérialisation est un sujet d’actualité, transformer ses documents physiques en un format électronique a de nombreux avantages. Tout d’abord son coût, plus besoin d’utiliser du papier ou des espaces de stockage physiques importants, la dématérialisation permet de conserver l’ensemble de ses documents sur son ordinateur ou bien sur des espaces de stockages sur Internet, bien souvent gratuits.
Le partage s’en retrouve d’autant plus facile qu’il est possible de simplement envoyer par email un document (encore une économie sur le coût d’envoi) ou bien de le partager depuis un espace de stockage en ligne.
La facilité d’accès s’en retrouve également améliorée et le fait d’avoir dématérialisé ses documents permet de les retrouver plus facilement, notamment grâce à la fonction recherche que propose les ordinateurs ou les solutions de stockage en ligne ainsi que le classement par dossier. Certaines solutions spécialisées dans l’archivage vont même plus loin en intégrant des mots clés dans les documents et permettent ainsi une classification quasi-parfaite.
Un avantage non négligeable est la sécurité. Avoir un stockage physique présente des risques, même s’ils sont rares, ils existent. On peut par exemple citer, un incendie, une inondation, un vol ou tout simplement une perte. La sécurité est donc bien meilleure grâce à la dématérialisation à condition de sauvegarder ses documents en ligne.
Pour finir, ne plus imprimer ses documents a un impact environnemental positif, car il n’est plus nécessaire d’abattre des arbres pour créer les documents. Même si l’informatique a un coût environnemental qu’il soit lié à la construction du matériel ou bien à sa consommation énergique, il reste dérisoire par rapport au volume de stockage potentiel.
Comment dématérialiser sa gestion ?
Logeva va donc dans ce sens en proposant une solution de gestion locative en ligne gratuite, qui permet de dématérialiser la majeure partie des documents (quittance de loyer, avis d’échéance,…) pour pouvoir ensuite les dématérialiser. Pour conserver les documents, il suffit ensuite de les enregistrer sur son ordinateur ou une solution de stockage en ligne (pour découvrir Logeva, cliquez-ici).Si vous souhaitez sauvegarder vos données pour plus de sécurité, nous vous conseillons des services gratuits tels que Microsoft Skydrive, Google Drive, Dropbox ou encore Ubix.
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Après une remontée des taux des crédits pour l'achat d'un bien immobilier en 2011, les taux semblent redescendre et seraient même au plus près de leur plancher historique de l'automne 2010. Selon une étude du courtier Empruntis, les taux hors assurance seraient de l'ordre de 3,75% sur 15 ans et 4% sur 20 ans.Si l'on prend en compte la baisse généralisée des prix des biens à l'achat, la période serait très intéressante pour réaliser des acquisitions.
A noter par contre que les banques durcissent leurs conditions d'octroi et ce sont les clients offrant les meilleurs garanties qui obtiennent ces taux.
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L'INSEE vient de publier l'indice de référence des loyers pour le 1e trimestre 2012. Celui-ci s'établit à 122,37, soit une hausse de 2,24 % sur un an.
L'indice de référence des loyers (IRL) est utilisé pour la révision des loyers des logements en location.
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Les loyers stagnent, les avantages fiscaux des propriétaires tendant à se réduire, la TVA sur les travaux augmente,... Est-ce toujours intéressant d'investir dans le locatif ?
Stagnation des loyers
D'après l'infographie publiée par Le Figaro de la hausse des loyers sur 1 an, on constate que les loyers tendent à se réduire. Même si la baisse est très légère, il peut s'agir d'une amorce d'une baisse plus importante. Les régions où l'offre est très réduite par rapport à la demande seront sans doute préservées, comme l'Ile de France, Lyon ou la Côte d'Azur. Article Le Figaro : Coup d'arrêt à la hausse des loyers.
Avantages fiscaux en baisse
Les crédits d'impôts accordés par l'Etat lors de travaux en faveur du développement durable permettaient d'améliorer la qualité des logements (et donc la valeur locative) à un coût réduit. Mais ceux-ci tendent à se réduire, année après année. Certains passent même de 40% à 15% pour les revenus déclarés entre 2009 et 2010. Détail des crédits d'impôts sur www.impots.gouv.fr.
D'autres mesures qui avaient été mises en place pour inciter l'investissement tels que Scellier se voient restreintes par un revenu maximum pour les locataires. Article Capital : Investissement locatif : le Scellier ne présente (presque) plus d'intérêt.
L'ensemble de ces réductions montrent que l'Etat est clairement en train de réduire les avantages fiscaux aux investisseurs afin d'augmenter ses revenus. La problématique est de savoir si cette tendance va se confirmer ou non à l'avenir, même si d'après la conjoncture actuelle, il y a de grandes chances que cela continu en ce sens.
Investir ou attendre
Les loyers baissent mais le prix d'achat des logements se réduit également, l'équilibre semble donc être respecté. Mais attention, il est important de prendre en compte l'ensemble des dépenses qui vont rentrer en compte dans l'investissement : l'achat du logement, les intérêts du prêt qui peuvent parfois être supérieurs au montant prêté, le coût des travaux, le risque locatif mais aussi l'imposition des revenus locatifs.
Une fois le rendement de votre investissement défini, il est également important de le comparer aux placements alternatifs. Le Figaro met en avant que ces dernières années, l'investissement locatif est resté compétitif par rapport aux actions. Article le Figaro : L'investissement locatif résiste malgré une fiscalité alourdie.
Mais qu'en sera t-il pour les années à venir ?
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Le ministère de l'Ecologie et du Développement durable a publié les chiffres de la construction ce mardi : 2011 est donc une année de croissance :
+17,7% sur les nombres de permis de construire délivrés, soit 465 937 logements neufs
+22,2% sur les mises en chantier
Mais ce sont les logements collectifs qui ont connu la plus forte hausse avec +37,3% de permis de construire délivrés.
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Ce dimanche 29 février, Nicolas Sarkozy a annoncé de nouvelles mesures économiques dont l'augmentation du COS (coefficient d'occupation des sols) de 30%.
Cette mesure devrait donc permettre de mettre plus de biens sur le marché, pour augmenter l'offre et par conséquent diminuer les prix. L'offre sera donc augmentée grâce :
- A l'agrandissement de constructions existantes
- A une meilleure répartition des coûts des terrains pour de nouvelles construction (plus de logements construits sur un même terrain)
- Par la possibilité d'acheter un terrain plus petit pour une construction
La presse en parle :
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Chaque trimestre, le conseil supérieur du notariat publie une "note de conjoncture immobilière nationale".
Le marché de l’ancien
A fin septembre 2011, on dénombre 832 000 ventes de logements anciens sur une année.
L’évolution est de moins en moins rapide (+13%en septembre 2011 contre + 32% en décembre2010) en raison de la sortie des mois creux de 2009 de la base de la comparaison.
Le niveau enregistré durant les « meilleures années » (2003 – 2007) est déjà atteint.
La hausse des prix sur un an reste globalement forte au 3ème trimestre de 2011 (6,4%) en dépit d’un ralentissement.
Entre le deuxième et le troisième trimestre,la hausse (cvs*) modérée des prix prévaut en Province, plus modeste pour les maisons (0,4%) que pour les appartements (0,7%).
Le marché du neuf
Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles diffus), le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 9% à fin octobre 2011 après – 7% en septembre.
La tendance à la baisse continue donc de s’accélérer.
Elle est plus accentuée à l’Ouest et en Languedoc-Roussillon.
Source : www.immobilier.notaires.fr
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La publication par l'INSEE de l'indice de référence des loyers pour le 4e trimestre 2011 est l'occasion pour nous de faire un point sur la procédure à suivre pour réviser vos loyers.
Présence dans le contrat d'une clause de révision de loyers
Tout d'abord, lorsque vous rédigez votre contrat de location, il est indispensable d'inclure une clause de révision de loyer. Celle-ci est très simple et doit simplement stipuler :
- la date d'application de la révision
- l'indice de référence à appliquer : utiliser le dernier taux publié à la date de signature (historique des taux de référence des loyers)
- la périodicité
- le mode de calcul
Pour plus d'informations, voir rédaction des clauses du contrat de location.
Quel taux choisir
Le taux à choisir pour la révision du loyer dépend de l'indice indiqué dans le contrat de location. Par exemple, si le bail indique 4e trimestre 2009, vous devrez utiliser le dernier taux du 4e trimestre publié.
Pour plus d'information et voir le détail du calcul, consultez notre dossier sur la révision du loyer. Vous pouvez aussi voir l'augmenter des loyers.