Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.
À savoir que si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m², le bailleur peut dans certains cas être redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés, appelée taxe sur les micro-logement.
Toutefois, depuis le 1 août 2012 (Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 : voir le texte), le loyer pour un nouveau locataire ne peut plus être librement fixé dans certaines villes (liste des villes dont le loyer à la relocation est encadré).
En effet, le nouveau loyer est contraint de respecter l'IRL, comme avec la révision du loyer pour un locataire en place.
Qui est concerné ?
Tous les biens se situant dans la zone géographique définie par le décret (liste des villes concernées par l'encadrement du loyer à la relocation).
Exceptions
Quelques cas permettent d'augmenter le loyer au-delà de l'IRL :
Réalisation de travaux d’amélioration
Si ces travaux sont d’un montant supérieur à la moitié du loyer annuel. Cependant la hausse de loyer appliquée dans ce cas ne peut excéder 15% du montant TTC des travaux.
Exemple :
Loyer : 700€/mois, soit 8400€/an (hors charges)
Travaux : 5000€ TTC.
Le loyer peut augmenter jusqu’à 15% de 5000€, soit 750€.
Nouveau loyer annuel maximum : 8400€ + 750€ = 9150€, soit 762,5€/mois (+8,9%)
Loyer sous évalué
Si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, il pourra alors être augmenté de la moitié de la différence avec les loyers des logements comparables du voisinage.
Références :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 17 (voir le texte)
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 18 (voir le texte)
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation (voir le texte)