Contrairement à ce que l’on peut croire, dans certains cas, les particuliers doivent appliquer la TVA pour la location de biens immobiliers dont ils sont propriétaires. Dans la quasi-totalité des cas, les logements sont exonérés, mais d’autres types de locaux n’y échappent pas.
Locaux concernés par la TVA
Logements
- Logement vide : exonéré de TVA
- Logement meublé : exonéré de TVA
- Location meublée avec prestations hôtelières : soumis à la TVA
Stationnements
Les parkings, garages et autres stationnements sont soumis à la TVA.
Cependant, certains cas permettent d’être exonérés de TVA :
- La location du stationnement est liée à la location d’un logement. Ceux-ci doivent être situés dans le même immeuble et appartenir au même bailleur.
- Les loyers perçus par un bailleur n’excèdant pas 70 000€ (revenus 2018 en adoptant le statut de « micro-entreprise ») pour l’ensemble de ses locations de ce type.
Locaux professionnels
- Local nu : le propriétaire a le choix. Par défaut il n’y a pas de TVA, mais il peut y opter en l’indiquant dans le bail et en informant son centre des impôts. L’intérêt est de pouvoir déduire la TVA décaissée dans le cadre de travaux. La durée de cette option est de 10 ans, renouvelable tacitement.
- Local aménagé ou équipé par le bailleur : soumis à la TVA
- Local nu obligatoirement soumis à la TVA :
- La location est une extension de l’activité commerciale du bailleur
- Le bailleur et le locataire appartiennent au même ensemble commercial
- Le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire
- Le bailleur loue à une entreprise à laquelle il a apporté un fonds de commerce avant
Calcul et déclaration de TVA
Calculer la TVA dans le loyer
Comme pour n’importe quel bien de consommation, pour les cas évoqués ci-dessus, il faut donc ajouter la TVA. L’approche à adopter dépend donc si le locataire est assujetti à la TVA ou non. Si oui, le coût réel sera le loyer HT (car il récupère la TVA). Si non, comme pour un particulier, le coût sera le loyer TTC. Dans tous les cas, votre locataire dépend du type de bien, il suffit donc d’avoir un loyer cohérent avec le marché.
Exemple : dans le tableau ci-dessous, la TVA due aux impôts sera de 800 €.
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HT |
TVA (20%) |
TTC |
| Loyer | 10 000 € | 2 000 € | 12 000 € |
| Travaux | - 5 000 € | - 1 000 € | - 6 000 € |
| Frais de gestion | - 1 000 € | - 200 € | - 1 200 € |
| Total | 4 000 € | 800 € | 4 800 € |
Taux de TVA à appliquer
Le taux de TVA à appliquer est dans la plupart des cas le taux normal en vigueur de : 20%.
Les logements avec prestations bénéficient du taux de TVA réduit sur le loyer de : 5,5%.
Déclarer ses revenus avec la TVA
Il faut déclarer ses revenus annuellement ainsi que la TVA trimestriellement (selon le régime de TVA choisi) :
- Pour déclarer la TVA, il vous faut vous enregistrer en nom propre auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend l’immeuble concerné. Ce service, normalement réservé aux entreprisses vous attribuera un numéro de TVA indispensable aux déclarations. Il faudra par la suite réaliser vos déclarations de TVA trimestriellement en cas de souscription au Régime Réel Simplifié.
- Pour déclarer vos revenus locatifs, il suffit de renseigner la déclaration prévue selon votre cas (idem à ceux dispensés de TVA) en indiquant les montants hors TVA.
Est-ce que les charges locatives sont assujetties à la TVA ?
S’il s’agit d’une provision sur charges, il n’y a pas d’indication de notion de TVA. La TVA se récupère à la régularisation grâce au décompte de charges.
Est-ce que le dépôt de garantie (caution) est assujetti à la TVA ?
Non, le dépôt de garantie est hors taxes.
Que se passe-t-il si le bailleur souscrit à la TVA en cours de bail ?
Si le locataire est assujetti à la TVA, le bailleur peut légalement transformer le loyer en loyer HT. Le nouveau loyer est donc augmenté de la TVA.
Comme le locataire est assujetti à la TVA, il récupère celle-ci, donc aucune différence sauf une avance de trésorerie et une écriture comptable.