L'impayé de loyer est une situation difficile pour le bailleur et le locataire, il est donc important que les deux parties réagissent rapidement afin de ne pas aggraver la situation.
Recours préalable du propriétaire
Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le bailleur doit s'adresser :
- à son assureur, s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer,
- à Action Logement, s'il a souscrit la garantie Visale,
- à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
- à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), si le locataire perçoit des aides aux logements, auquel cas le bailleur peut demander que ces aides lui soientt versées directement (en tiers payant).
Résiliation du bail
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'Huissier, devant le Tribunal d'Instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Résiliation par une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'Huissier.
Délais de paiement
Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Il peut, durant ce délai, demander des délais de paiement en saisissant le Tribunal d'Instance de son domicile.
Il peut aussi demander ponctuellement une aide financière à un fond de solidarité pour le logement (FSL). Si une caution du locataire est engagée auprès du bailleur, l'Huissier lui signifie également un commandement de payer.
En cas d'absence de paiement après le délai de 2 mois
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur doit saisir le Tribunal d'Instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion, cette procédure peut-être faite en référé, c'est-à-dire de demander au juge d'adopter rapidement des mesures provisoires dans l'attente du procès qui réglera le litige.
A savoir que lors de cette saisie auprès du Tribunal d'Instance, le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative et durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.
Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'Huissier, devant le Tribunal d'Instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements (ceci n'étant pas une obligation).
Décision du juge
C'est le Tribunal d'Instance qui juge si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux établi par l'Huissier. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Délais pour quitter le logement
Le locataire a dès lors la faculté de saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un Huissier. L'Huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas une obligation, et doit se présenter au logement pendant les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Attention : depuis le 27 mars 2014 (loi Alur), le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.
Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :
- le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'Huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles en indiquant les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
- le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'Huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
- le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'Huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Il est interdit au bailleur de prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un Huissier, de faire changer la serrure et de toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de "trêve hivernale" du 1er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre : d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux.
A savoir également qu'un squatteur, sauf décision du juge, ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale.
Cependant, cette trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager des poursuites visant à ouvrir une procédure d'expulsion. L'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.