LMNP sous quelles conditions ?
Une location meublée est la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :
- aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
- vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).
Les revenus résultant de la location, à titre occasionnel ou non, de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En d'autres termes, le propriétaire-bailleur de logements donnés en location meublée est en quelque sorte assimilé à un "entrepreneur".
LMNP quelles démarches administratives ?
L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.
L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (Cerfa n°11921).
Le formulaire est téléchargeable sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.
Cette démarche vous permettra :
- d'obtenir un numéro SIRET ;
- de faire connaître l'existence de cette activité ;
- d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.
À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui du lieu de l'activité principale soit celui du lieu de situation de l'un des meublés.
LMNP quels régimes fonciers ?
Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers (comme c'est le cas pour les locations vides).
Vous êtes ainsi assimilé à une entreprise et vous dépendez des différents plafonds applicables aux micro-entreprises, à savoir le seuil pour l’année 2018 est de 70 000 €, attention, en cas de location saisonnière, le seuil est de 170 000 € pour 2018.
Le service des impôts compétent est le service des impôts des entreprises (SIE), même si vous êtes un particulier. Le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique du meublé. Si vous louez en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est, soit celui de votre résidence principale, soit celui de votre logement meublé le plus important.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options fiscales (régimes fonciers) :
- le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes,
- le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes
Vous pouvez être imposé à l'un des régimes réels (régime micro-BIS ou régime réel) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L'option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l'année.
Le régime micro-BIC
Vous relevez du régime "micro-BIC" (micro-entreprise), sous condition que le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas les plafonds micro-entreprises, le seuil pour l’année 2018 est de 70 000 € (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année), sauf pour les locations meublées saisonnières où le seuil est fixé à 170 000 €
Vous devez indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus (formulaire n°2042 C-PRO cerfa n°11222*19, également disponible en déclarant en ligne), dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s'entendent du loyer et des charges, c'est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires, toutefois vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...).
Le formulaire est téléchargeable sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.
En tant que LMNP relevant du régime « micro-BIC », vous n’êtes pas dans l’obligation de tenir de comptabilité en bonne et due forme, et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais et serez donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de vos revenus locatif.
L’abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend alors de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus.
Ce régime fiscal est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà, le régime réel est plus attractif.
Le régime réel
Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez dépasse 70 000 € (plafonds 2018 des micro-entreprises) ou 170 000 € pour les locations meublées saisonnières, vous relevez du régime réel.
Vous avez alors l’obligation de tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et vous pouvez donc notamment déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses liées au logement meublé en LMNP.
Il en existe deux catégories :
- Les charges calculées :
- intérêts sur l’emprunt immobilier
- frais d'acquisition (droits d'enregistrement)
- taxe foncière
- assurances logement
- travaux de réparation et/ou remplacement
- charges de copropriétés
- consommations du locataire (si les contrats restent à votre nom)
- dépenses d’entretien comme le nettoyage, l’entretien des espaces verts…
- Les dépenses réelles :
- L’amortissement du bien et du mobilier : il faut alors déduire tous les ans la perte de valeur estimée du logement (elle doit rester constante)
- les provisions de charges.
Comptablement, l'amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année. Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).
LMNP, les autres taxes et cotisations obligatoires :
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, ces revenus seront également taxés à 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux). Ces prélèvements apparaissent sur votre avis d'impôt sur le revenu.
En étant LMNP et selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous pouvez également être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et / ou de la TVA.
Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler ces impôts.
LMNP cas particuliers d’exonération d'impôt sur les loyers :
En LMNP, vous pouvez être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale, dans les cas suivants :
- Les pièces sont louées comme chambres d'hôte à des personnes n'y élisant pas domicile et vos recettes de la location ne dépassent pas 760 € par an, sans prendre e’n compte les prestations annexes qui pourraient s'ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.).
- Les pièces louées constituent pour le locataire (ou sous-locataire) en meublé sa résidence principale ou temporaire (s’il est saisonnier) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.
La notion de loyer raisonnable est fixée chaque année par l'administration fiscale, pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.
| Loyer raisonnable annuel par m² | ||
| Localisation du logement | Année 2018 | Année 2017 |
| Ile-de-France | 185 € | 184 € |
| Autres régions | 136 € | 135 € |
LMNP comment bénéficier de la réduction « Censi-Bouvard » ?
Le dispositif de la Loi Censi-Bouvard vous permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet également de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier SOUS CERTAINES CONDITIONS.
Pour en savoir plus sur le dispositif Censi-Bouvard :
Références :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (voir le texte)
Code général des impôts, CGI, Article 35 bis (voir le texte)
Code général des impôts - Article 199 sexvicies (voir le texte)
LOI n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 - Article 12 (voir le texte)