Le bailleur (propriétaire) a la possibilité de donner congé à son locataire. Mais cette démarche est très encadrée par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), elle doit intervenir à la fin du bail et pour des motifs très précis :
Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit également joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
La reprise du logement pour y habiter
Le congé pour habiter peut être au bénéfice du bailleur ou de ses proches :
- Le bailleur lui même
- Le conjoint ou le concubin du bailleur (depuis au moins un an à la date du congé)
- Le partenaire du bailleur, lié à lui par un pacte civil de solidarité
- Les descendants du bailleur ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire
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La vente du logement
Si le propriétaire souhaite vendre le logement, il doit d'abord envoyer une lettre de congé à son locataire et lui proposer la vente (le locataire à la priorité sur l'achat, sauf dans certains cas). L'opération de vente dans le cas d'un logement occupé doit être planifiée car vous devez dans les bons délais, proposer l'achat de votre bien à votre locataire et lui demander de quitter le logement dans le cas où il ne l'achèterait pas.
Vous devez bien respecter le délai de 6 mois avant la fin de votre bail.
Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par : lettre recommandée avec accusé de réception, ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
La lettre de congé adressée au locataire doit :
- indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
- décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal.
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :
- par lettre recommandée avec avis de réception
- au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.
Dans certains cas, le locataire n'a pas priorité sur la vente :
- Si le logement est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu'au 4e degré inclus) qui occupe celui-ci pendant au moins 2 ans
- Si le logement est frappé d'un arrêté de péril
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Références :
Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 15 (voir le texte).
Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire (voir le texte).
Un motif sérieux et légitime
Les motifs sérieux restent assez restreints, il peut s'agir de l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, de la rénovation lourde de l'immeuble nécessitant son départ,...
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Dans tous les cas, le propriétaire devra prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier dans un délai supérieur à 6 mois (ou 3 mois pour le meublé) avant la fin du bail