Qu’est-ce qu’un bailleur social ?
Un bailleur privé peut devenir aussi bailleur social en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché.
On parlera alors de logements locatifs sociaux et malgré des niveaux de loyers en deçà du marché, ce type de location offre de nombreux avantages au propriétaire bailleur (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés) et les opérations immobilières à vocation sociale sont même souvent plus rentables que les opérations classiques.
Pour les logements locatifs sociaux, vous devez respecter des plafonds de loyer qui varient en fonction de la situation du logement et les ressources du locataire sont également soumises à des plafonds qui varient en fonction de la composition du foyer fiscal, de la situation du bien et du niveau de loyer pratiqué (il en existe trois : intermédiaire, social et très social). En effet, les logements sociaux, les loyers, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’Etat.
Le bailleur social peut bénéficier de nombreuses aides financières, notamment en signant une convention avec l’Etat, son logement deviendra alors un logement conventionné, avec l’obligation de louer le bien durant toute la durée d'application de la convention (en cas de départ du locataire, vous devez remettre le bien en location).
Pour beaucoup de bailleurs, louer à un locataire aux revenus modestes augmente les risques d’impayés, cependant contrairement aux idées reçues, les risques ne sont pas plus élevés qu’avec des baux souscrits en loyers libres.
Pour quels logements ?
Le logement doit répondre aux critères de décence, c’est-à-dire ne pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et disposer des équipements essentiels (chauffage, sanitaires, eau, électricité…).
Les logements doivent être loués à titre d'habitation principale et doivent être non meublés, ils peuvent être récents ou anciens, avec ou sans travaux. Vous ne devez pas louer aux membres de votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants et vous ne pouvez pas louer le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
Pour être bailleur social, vous ne devez pas dépasser les plafonds de loyer suivants en fonction du type de convention signée et de la localisation du logement que vous mettez en location :
PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2017 en euros/m² par mois :
| Type de la convention signée en 2017 | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Engagement à loyer social | 11,77 € | 9,06 € | 7,80 € | 7,49 € | 6,95 € |
| Engagement à loyer intermédiaire | 16,83 € | 12,50 € | 10,07 € | 8,75 € | 8,75 € |
| Engagement à loyer très social | 9,16 € | 7,05 € | 6,07€ | 5,82 € | 5,40 € |
Pour connaître la zone de localisation du logement :
Pour quelles conditions au locataire ?
Concernant le locataire, celui-ci ne doit pas dépasser les plafonds de ressources.
L’actualisation des plafonds de ressources est réalisée en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), le montant des plafonds de ressources est modifié chaque année.
Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de différents critères : la localisation et le type du logement, la situation familiale du demandeur et selon les financements obtenus par le bailleur lors de la construction ou de la rénovation du logement concerné.
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869.
Pour en savoir plus : Les plafonds de ressources du locataire
Pourquoi devenir bailleur social ?
Devenir bailleur social vous permet de bénéficier de nombreux avantages et offre également d’importantes garanties.
Avantages
Pour inciter les propriétaires bailleurs à convertir leur logement privé en logement social, en contrepartie d’un effort sur les niveaux de loyers pratiqués, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de subventions pour réaliser des travaux, de différentes aides de l’Etat et aussi d’une défiscalisation partielle de leurs revenus locatifs.
Suivant le logement vous pouvez bénéficier de différentes aides, pour les logements conventionnés du secteur privé, on distingue :
- le logement conventionné APL (aide personnelle au logement), dont le propriétaire a signé une convention avec le préfet
- le logement conventionné Anah (Agence Nationale de l’Habitat), dont le propriétaire a signé une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat.
Pour le propriétaire, le loyer perçu est certes plus faible, mais ce loyer est garanti (même si le logement est vacant), car il sera versé jusqu’à la date de fin du bail, même en cas de départ du locataire.
Le montant du loyer au mètre carré sera déterminé en fonction de la convention, c’est l’une des caractéristiques du logement social. En effet, c’est notamment selon la nature du prêt et les subventions accordés par l’Etat pour financer la construction ou la rénovation du logement qui déterminera le montant du loyer.
Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.
Pour en savoir plus : Les Financements et aides pour le bailleur social
Si le logement est conventionné APL :
Des allocations et aides au logement, qu'il s'agisse de l'APL, de l'ALF ou de l'ALS, sont destinées aux locataires pour pouvoir payer le montant du loyer et selon leurs conditions de ressources qui ne doivent pas dépasser certains plafonds de revenus. Les propriétaires emprunteurs peuvent également en bénéficier sous les mêmes conditions de ressources.
Les aides au logement ne concernent que la résidence principale du locataire ou du propriétaire.
Le montant de l'aide au logement dépend de plusieurs paramètres : les ressources, la situation familiale, la nature du logement, le lieu de résidence, le montant du loyer et le nombre d'enfants ou d'adultes à charge (tout changement de situation peut entraîner un nouveau calcul, à la hausse ou à la baisse, du montant des sommes allouées).
Si le logement est conventionné ANAH :
Vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières, notamment pour les travaux de rénovation ou d’amélioration du logement, toutefois le propriétaire bailleur n'est pas libre de choisir son locataire s'il bénéficie d'une convention Anah.
Pour en savoir plus : Les aides financières de l'Anah
En tant que bailleur social, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation partielle de vos revenus locatifs sur vos revenus fonciers, cette déduction est déterminée en fonction de la situation du logement et du conventionnement.
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Déduction fiscale pratiquée sur le revenu foncier en fonction de la situation du logement et du conventionnement |
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| Zone A, A Bis et B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Convention loyer intermédiaire | 30 % | 15 % | Aucune réduction |
| Convention Anah : loyer "social" | 70 % | 50 % | Aucune réduction |
| Intermédiation locative | 85 % | 85 % | 85 % |
Pour connaître la zone de localisation du logement :
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34115.
Les garanties
En tant que bailleur social, vous pouvez bénéficier de plusieurs garanties pour vous apporter sécurité et simplicité
pour la location de votre logement :
- Le paiement du dépôt de garantie ;
- La garantie du paiement des loyers et des charges ;
- La remise en état du logement en cas de dégradation ;
- La gestion locative assurée grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association) qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail, ce dispositif est appelé « l’intermédiation locative » ;
- Pour en savoir plus : Les garanties de location du bail social
Possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail :
Dès la fin de la Convention signée avec l’Etat, vous avez la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer votre logement sans aucune formalité à la fin du bail.
Références :
Code général des impôts, annexe 3 - Article 2 terdecies G Créé par Décret n°2017-839 du 5 mai 2017 - art. 2. (voir le texte)