En tant que bailleur social,
vous pouvez bénéficier de plusieurs garanties pour vous apporter sécurité et simplicité pour la location de votre logement :
- Le paiement du dépôt de garantie ;
- La garantie du paiement des loyers et des charges ;
- La remise en état du logement en cas de dégradation ;
- La gestion locative assurée grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association) qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail, ce dispositif est appelé « l’intermédiation locative » ;
- La possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail.
Le paiement du dépôt de garantie
La garantie LOCA-PASS
L'avance loca-pass est un prêt accordé au locataire pour financer le dépôt de garantie réclamé par le bailleur. Ce prêt est à rembourser sans intérêt d'emprunt, ni frais de dossier.
Quelles conditions ?
Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence principale du locataire.
La garantie loca-pass s'adresse :
- à tout salarié, y compris préretraité, d'une entreprise privée non-agricole (pour un salarié ou préretraité d'une entreprise agricole, celui-ci peut bénéficier de l’avance agri-loca-pass) ;
- aux jeunes de moins de 30 ans, sous conditions qu’il soit :
- en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation),
- ou en situation d'emploi (y compris fonctionnaire non-titularisé et salarié du secteur agricole),
- ou en recherche d'emploi,
- ou étudiant boursier d'État (ministère de l'enseignement supérieur),
- ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.
Pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
- obtenu une autre avance ou garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement ;
- ou déposé auprès d'un autre organisme Action Logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement ;
- ou obtenu une aide de même nature accordée par le FSL (fonds de solidarité pour le logement) - ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
Quelles démarches ?
Le locataire doit faire sa demande au plus tard 2 mois après son entrée dans les lieux.
Le montant de l'aide s'élève au maximum à 500 €.
Le recouvrement des créances :
L'avance loca-pass est un prêt à taux zéro dont le remboursement est fait par le locataire qui doit commencer le remboursement 3 mois après le versement de l'avance, par mensualités de 20 € minimum (sauf la dernière) et durant 25 mois maximum.
En cas de bail d'une durée inférieure à 25 mois (cas des locations meublées), la durée du remboursement est alignée sur la durée du bail ou en cas de départ anticipé du logement, c'est-à-dire avant la fin du bail, le solde doit être remboursé dans un délai maximum de 3 mois après le départ du logement.
La garantie FSL : fond de solidarité pour le logement
Le fond de solidarité pour le logement (FSL) accorde des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés, par exemple la prise en charge du dépôt de garantie lors de l’arrivée dans un logement ou le paiement de factures (électricité, gaz, eau, …) afin de faciliter le maintien. Il s’agit d’un dispositif national géré au niveau départemental.
Quelles conditions ?
Les aides du FSL s'adressent :
- au locataire et sous-locataire,
- au propriétaire occupant,
- à la personne hébergée à titre gracieux,
- au résident de logement-foyer.
Le FSL tient compte de l'ensemble des ressources de toutes les personnes composant le foyer, à l'exception des ressources suivantes : aides au logement, allocation de rentrée scolaire (ARS) et allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH).
L'attribution d'une aide du FSL n'est pas de droit. L'aide peut notamment être refusée lorsque le montant du loyer et des charges se révèle incompatible avec les ressources du foyer.
Chaque FSL a son propre règlement intérieur et donc ses propres critères d'attribution.
Quelles démarches ?
Selon votre situation, vous devez vous adresser à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou aux services du département.
La garantie du paiement des loyers et des charges :
Il existe plusieurs dispositifs pouvant garantir le paiement du loyer (hors intermédiation locative), notamment les garanties Visale et Loca-pass qui servent de caution au bailleur au bénéfice du locataire. Elles viennent avancer les loyers et charges dus par le locataire en cas de difficultés de celui-ci. Ce dernier devra alors rembourser les sommes avancées au bailleur.
Ces deux dispositifs d'aide visent à garantir le paiement des loyers et charges de la résidence principale et sont attribuées sous certaines conditions.
La garantie LOCA-PASS
La garantie loca-pass est une caution accordée au locataire par Action Logement (exemple : 1 % Logement). Elle permet de régler les dettes de loyer et des charges au bailleur ; elle fait office de caution du locataire en cas de difficultés budgétaires temporaires.
Cette garantie couvre les loyers et les charges pendant 3 ans à partir de la date d'effet du bail.
Quelles conditions ?
Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence principale du locataire.
La garantie loca-pass s'adresse :
- à tout salarié, y compris préretraité, d'une entreprise privée non-agricole (pour un salarié ou préretraité d'une entreprise agricole, celui-ci peut bénéficier de l’avance agri-loca-pass) ;
- aux jeunes de moins de 30 ans, sous conditions qu’il soit :
- en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation),
- ou en situation d'emploi (y compris fonctionnaire non-titularisé et salarié du secteur agricole),
- ou en recherche d'emploi,
- ou étudiant boursier d'État (ministère de l'enseignement supérieur),
- ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.
Pour pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
- obtenu une autre avance ou garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement ;
- ou déposé auprès d'un autre organisme Action logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement ;
- ou obtenu une aide de même nature accordée par le FSL (fonds de solidarité pour le logement) ;
- ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
Quelles démarches ?
En cas de loyers et/ou charges impayés, le bailleur adresse une mise en demeure de payer au locataire.
Si cette mise en demeure reste sans effet, il demande à l'organisme d'Action Logement de mettre en œuvre la garantie loca-pass. L'organisme d'Action Logement paie au bailleur les sommes dues, jusqu'à 9 mois de loyers et charges, déduction faite des aides au logement, et dans la limite de 2 000 € par mois.
Le recouvrement des créances :
Les sommes dues au titre des retards de loyer sont avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire.
La garantie VISALE
Quelles conditions ?
- Le logement
Le logement doit être la résidence principale du locataire et appartenir au bailleur, il peut être loué vide ou meublé. Les ressources du locataire sont prises en compte.
Le logement social loué ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (caution personne physique, assurance…).
A savoir qu’en cas de colocation, cette garantie doit être individualisée pour chaque colocataire.
- Le locataire
- doit être un jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents, en recherche de logement dans le parc privé ;
- ou salarié (avec un contrat de travail d’une durée minimale d’un mois) de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé hors agricole en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail ;
- ou un ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.
Quelles garanties ?
Ce dispositif garanti gratuitement sur les éventuels impayés locatifs (loyers et charges inscrites au bail y compris leur révision contractuelle ou réévaluation) qui pourraient intervenir au cours des 3 premières années du bail, dans la limite du départ du locataire, hors dégradations locatives sans l’application de franchise ou de carence (sous réserve que l’impayé soit constitué, déclaré dans les délais et que toutes les obligations inscrites au contrat de cautionnement et acceptées par le bailleur soient strictement respectées).
Quelles démarches ?
Le locataire, avant la signature du bail, doit obtenir un visa certifié par Action Logement, garantissant au bailleur son éligibilité. Ce visa est valide sur la durée de son contrat de bail dans la limite de 3 mois et précise le loyer maximum garanti pouvant figurer au bail.
Le bailleur, sur la base du visa certifié remis par son futur Locataire, avant la signature du bail, renseignera les éléments relatifs au logement et au bail, puis devra accepter les conditions du cautionnement Visale pour être garanti en cas de d'impayé de loyer.
Le recouvrement des créances :
Après indemnisation du bailleur par Action Logement, le locataire devra rembourser sa dette directement auprès d’Action Logement, le bailleur social n’aura aucune démarche à effectuer.
La garantie FSL : fonds de solidarité pour le logement
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) accorde des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés, par exemple la prise en charge du dépôt de garantie lors de l’arrivée dans un logement ou le paiement de factures (électricité, gaz, eau, …) afin de faciliter le maintien. Il s’agit d’un dispositif national géré au niveau départemental.
Quelles conditions ?
Les aides du FSL s'adressent :
- au locataire et sous-locataire,
- au propriétaire occupant,
- à la personne hébergée à titre gracieux,
- au résident de logement-foyer.
Le FSL tient compte de l'ensemble des ressources de toutes les personnes composant le foyer, à l'exception des ressources suivantes : aides au logement, allocation de rentrée scolaire (ARS) et allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH).
L'attribution d'une aide du FSL n'est pas de droit. L'aide peut notamment être refusée lorsque le montant du loyer et des charges se révèle incompatible avec les ressources du foyer.
Chaque FSL a son propre règlement intérieur et donc ses propres critères d'attribution.
Quelles démarches ?
Selon votre situation, vous devez vous adresser à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou aux services du département.
Les aides au logement
Des allocations et aides au logement versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), qu'il s'agisse de l'APL, de l'ALF ou de l'ALS, sont destinées aux locataires pour pouvoir payer le montant du loyer (selon leurs conditions de ressources qui ne doivent pas dépasser certains plafonds de revenus).
En tant que bailleur social, vous pouvez demander que ces aides vous soient versées directement.
La remise en état du logement en cas de dégradation :
Le dépôt de garantie
Généralement, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire (ou par l'intermédiaire d'un tiers) et le montant ne peut être supérieur à un mois de loyer.
A l’entrée dans le logement, il est indispensable d’établir un état des lieux signalant tous les problèmes constatés dans le logement. Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie devra être effectuer et sur lequel sera mentionnées les dégradations qui lui sont imputables. À ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.
En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel et lorsque le préjudice subi par le bailleur est supérieur au montant du dépôt de garantie, ce dernier est en droit de réclamer au locataire le surplus pour réparations. Une action en justice est également possible afin d’obtenir, en sus, des dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l’impossibilité de disposer du bien pendant la durée des travaux.
Références : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : Article 22 modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 (voir le texte)
L’intermédiation locative :
Le bailleur a la possibilité de déléguer la gestion locative par l’intermédiaire d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association) qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail, il s’agit alors d’intermédiation locative.
Ce dispositif permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur, il permet aussi de bénéficier de déductions fiscales, pouvant atteindre jusqu’à 85 % des revenus locatifs, aux bailleurs qui acceptent de louer leur logement à des ménages en difficulté.
Il existe deux formes d’intermédiation locative :
-
la location/sous-location :
Le propriétaire loue son logement à une association agréée par la préfecture pour une durée de trois ans renouvelable.
C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Pour le propriétaire, le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance. Elle met ainsi le logement à disposition du locataire qui lui devient sous-locataire, et celui-ci versera alors un loyer ou une redevance à l’association.
Ce dispositif est connu sous le nom de Solibail et est garanti par l'Etat ; il existe d'autres dispositifs similaires à Solibail au niveau local, y compris dans les régions où le dispositif ne s'applique pas.
-
le mandat de gestion :
Le propriétaire fait appel à une Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) qui met en relation le propriétaire avec le locataire et établit le bail de 3 ans minimum, directement entre eux (le locataire et le propriétaire).
Les honoraires de cette gestion locative sont facturés au propriétaire (généralement à hauteur de 5 % HT du montant du loyer, hors charges). Pour pouvoir exercer son activité, l’AIVS, en plus d’être agréée par la préfecture au titre de sa mission de gestion locative sociale, doit satisfaire à plusieurs conditions comme la détention d’une carte professionnelle "Gestion immobilière", d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle et d’une assurance responsabilité professionnelle.
De plus, l’AIVS est juridiquement responsable vis-à-vis du propriétaire, elle se charge de garantir les loyers et les charges pour le compte du propriétaire (c’est elle qui paie le propriétaire), et garantie également le logement en cas de vacance et dégradations. Elle peut également proposer un accompagnement social du locataire en fonction des besoins.
D’autre part, si quelques petits travaux d’amélioration s’avèrent nécessaires et si le propriétaire n’a pas la trésorerie, l’AIVS peut en faire l’avance et la récupérer ensuite sur les loyers. Si des travaux plus importants sont à réaliser, l’agence peut apporter son assistance à maîtrise d’ouvrage.
La possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail :
Dès la fin de la Convention signée avec l’Etat, vous avez la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer votre logement sans aucune formalité à la fin du bail.
Pour en savoir plus : La location sociale