Qu’est-ce qu’une location "meublée" ?
Une location "meublée" est un logement qui dispose de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Il ne suffit donc pas que le logement dispose de quelques meubles pour qu’il puisse être proposé en location meublée.
Les meubles obligatoires pour louer en meublé son logement sont les suivants : un lit, une couette (ou couverture), un dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre (volets ou rideaux), des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur (ou au moins un compartiment de congélation), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires et du matériel d’entretien.
La plupart des règles s'appliquant à la location meublée sont identiques à celles concernant la location vide. Notamment en ce qui concerne les règles de cautionnement et dépôt de garantie, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, la sous-location...
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez mettre vous-même directement en location votre bien immobilier, en respectant les règles et conditions s'appliquant à la location vide ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui se chargera d'effectuer toutes les démarchés liées à la location.
En dehors de la différence concernant la présence ou non de meubles, la location vide se distingue de la location meublée sur les points suivants :
- La durée du bail est d’un an, reconductible à l’échéance ;
- Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer (hors charges) et le propriétaire dispose d’un délai d’un mois maximum pour restituer le dépôt de garantie ;
- Le congé donné par le bailleur, le préavis de départ doit être donné au moins trois mois à l’avance, la résiliation donné par le bailleur doit être justifiée (vente, reprise du logement, non-paiement du loyer...) et le congé donné par le locataire, son préavis de départ au moins un mois à l’avance ;
- En location meublée, l’assurance habitation n'est pas obligatoire pour le locataire, mais fortement conseillée.
Les revenus de location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Si ces revenus sont inférieurs à 70 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro-BIC (micro-entreprise) avec un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement, ce qui vous permet de déduire les charges des loyers encaissés.
Pour en savoir plus : Les régimes fonciers
Qu'est-ce que le LMNP ?
En tant que bailleur meublé, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :
- aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
- vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).
En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
- abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes - si vous dépendez du régime fiscal micro-BIC
- déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses (possibilité d'amortir l'achat du bien immobilier) liées au logement meublé - si vous dépendez du régimes fiscal réel
- être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale dans certains cas
- bénéficier d'une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €
- récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions
Pour en savoir plus : LMNP - loueur en meublé non professionnel
Références :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (voir le texte).
La liste du mobilier indispensable à la location meublée est définie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (voir le texte).
Le statut des locations meublées est régi par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir le texte).
Pour en savoir plus : Le contrat de location meublée La rédaction du bail