Qu’est-ce qu’une location "étudiante" ?
Une location "étudiante" est un logement meublé exclusivement réservé aux étudiants.
Un étudiant est une personne inscrite dans un établissement d’enseignement post-secondaire. Le propriétaire-bailleur peut demander à l’étudiant de justifier son statut en lui communiquant un certificat de scolarité ou un document attestant de son inscription dans un tel établissement. A savoir que les apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ne sont pas des étudiants et ont un statut de salarié, ils ne peuvent donc pas bénéficier du contrat de location étudiant.
Concernant le logement meublé, celui-ci doit disposer de tout le mobilier nécessaire à l'habitation et doit être garni obligatoirement des meubles suivants : un lit, une couette (ou couverture), un dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre (volets ou rideaux), des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur (ou au moins un compartiment de congélation), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires et du matériel d’entretien.
La plupart des règles s'appliquant à la location étudiante sont identiques à celles concernant la location meublée. Notamment en ce qui concerne les règles de dépôt de garantie, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, la sous-location...
Généralement comme tous les logements en location, les logements étudiants doivent être assurés par le locataire. La particularité est que certaines compagnies d’assurance permettent aux parents d’étendre leur contrat d’assurance habitation au logement étudiant de leur enfant.
Les autres particularités de la location étudiante :
- La durée du bail est de un an mais peut-être réduite à 9 mois, principalement pour faire correspondre les dates de début et de fin de bail avec une année scolaire, de septembre à juin ;
- Le contrat de bail n'est pas tacite de reconduction s'il a été conclu pour une durée de 9 mois, dès la fin du bail si le locataire étudiant et le propriétaire veulent continuer à louer dans les mêmes conditions, ils doivent donc signer à nouveau un bail ;
- La signature du bail, si l’étudiant est mineur, le contrat de bail est mis au nom de l’un ou de ses deux parents ou représentants légaux, qui le signent.
- Le congé donné par le bailleur, son préavis de départ doit être donné au moins trois mois à l’avance, la résiliation donné par le bailleur doit être justifiée (vente, reprise du logement, non-paiement du loyer...), sinon dans le cas d'un bail de 9 mois, le propriétaire-bailleur est assuré de récupérer le logement au terme du contrat sans avoir à donner congé au locataire ni à motiver ce congé ;
- Le congé donné par le locataire, son préavis de départ au moins un mois à l’avance ;
- Le cautionnement, autorisé par le bailleur dans le cas de location étudiante, la majorité du temps ce sont les parents ou représentants légaux de l'étudiant qui se portent garants, il existe aussi une garantie de l'Etat pour les étudiants dépourvus de garants personnels de faciliter leur accès à un logement : la "Clé" (caution locative étudiante), pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : http://www.lokaviz.fr.
A savoir, la caution doit fournir au propriétaire-bailleur des garanties financières suffisantes (avec pièces justificatives) compte tenu que le cautionnaire s'engage à payer les dettes locatives du locataire comprenant : le loyer et les charges, ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives, et les frais de remise en état du logement dégradé. Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels du garant, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire. Pour en savoir plus sur la caution du locataire, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267.
Vous pouvez télécharger nos modèles : acte de caution.
Les revenus de location étudiante, tout comme la location meublée, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Si ces revenus sont inférieurs à 70 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro-BIC (micro-entreprise) avec un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement, ce qui vous permet de déduire les charges des loyers encaissés.
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez mettre vous-même directement en location votre bien immobilier, en respectant les règles et conditions s'appliquant à la location étudiante ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui se chargera d'effectuer toutes les démarchés liées à la location.
Pour en savoir plus : Les régimes fonciers
Qu'est-ce que le LMNP ?
En tant que bailleur meublé, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :
- aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
- vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).
En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
- abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes - si vous dépendez du régime fiscal micro-BIC
- déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses (possibilité d'amortir l'achat du bien immobilier) liées au logement meublé - si vous dépendez du régimes fiscal réel
- être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale dans certains cas
- bénéficier d'une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €
- récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions
Pour en savoir plus : LMNP - loueur en meublé non professionnel
Références :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (voir le texte).
La liste du mobilier indispensable à la location meublée est définie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (voir le texte).
Le statut des locations étudiante est régi par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir le texte).
Pour en savoir plus : Le contrat de location étudiante La rédaction du bail